미국 부동산 투자 시뮬레이터 — 왜 배우고, 무엇을 계산하나요?
현금흐름(Cash Flow), ROI, Cash-on-Cash까지 핵심 지표를 직접 시뮬레이션하며 의사결정 품질을 끌어올리세요.
왜 배워야 하나
- 월별 현금흐름을 수치로 확인하여 마이너스(적자) 리스크를 사전에 차단
- 금리·세금·보험 등 변동요인을 반영해 보수적·낙관적 시나리오를 비교
- 자기자본 수익률(CoC)로 투자 대안(지역·유형)의 우선순위 설정
※ 수익 보장은 불가하며, 본 도구는 교육·의사결정 지원용입니다.
무엇을 계산하나요
1
월 임대 수익 (Gross Rental Income)
월세(× 12 ÷ 12) + 부대수익(세탁·주차·관리비 차액 등)
2
공실률 반영 (Vacancy)
예상 공실 손실 차감 → 실질 임대 수익 산출
공식 실질수익 = 월임대수익 × (1 − 공실률)
3
운영비용 (Operating Expenses)
재산세·보험·유지보수·관리수수료·HOA·기타 경상비 합계
4
순영업소득 (NOI)
공식 NOI = 실질임대수익 − 운영비용
5
부채 서비스 (Debt Service)
모기지 원금+이자 (에스쿠로 포함 여부 확인)
6
세전 현금 흐름 (Pre-Tax Cash Flow)
공식 현금흐름 = NOI − 부채
7
현금수익률 (Cash-on-Cash Return)
자기자본(다운페이+클로징+초기수리) 대비 연간 현금흐름
공식 CoC(%) = (연간 세전 현금흐름 ÷ 투입 자기자본) × 100
예시)
샘플 시나리오
월 임대료 $2,000, 공실률 5%, 운영비용 $600, 모기지(원리금) $1,000, 초기투자 $60,000 가정
| 항목 | 계산 | 값 |
|---|---|---|
| 실질 임대 수익 | $2,000 × (1 − 0.05) | $1,900 |
| NOI | $1,900 − $600 | $1,300 |
| 세전 현금흐름 | $1,300 − $1,000 | $300 / 월 플러스 |
| 연간 현금흐름 | $300 × 12 | $3,600 / 년 |
| CoC | $3,600 ÷ $60,000 × 100 | 6% |
AI가 보는 핵심 데이터
거래 가격 추세
거래량
신규 건축 허가
임대료 추세
지역 인구 증가율
가구 소득 수준/성장률
고용 시장
모기지 금리
CPI/PCE
주택 재고량
학군 등급
범죄율
생활 인프라
공실률
Cap Rate
Rent-to-Price
세금/보험 비용 추세
이들 지표를 종합해 지역·유형별 비교와 시나리오 테스트를 수행합니다.
ROI 관점의 체크포인트
- 현금흐름 안정성(공실·관리구조·유지비)
- 수익/자본효율(임대료 성장, 초기투입 대비 CoC)
- Exit 가시성(가격 추세·수요/공급·금리 방향성)
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원하는 매물에 대해 투자 수익률·현금흐름을 시뮬레이션하고, 지역별 데이터로 비교해 보세요.
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